Conseil de PRO n°14

Et si je louais ma structure équestre ?

Avez- vous connaissance des conditions pour louer votre structure équestre ?
 
Et vous locataire savez vous ce que doit comporter votre bail ?
 
L’ensemble des activités équestres sont considérées comme des activités agricoles, à la condition qu’il s’agisse d’activités de préparation, d’entraînement et d’exploitation des équidés domestiques dans des activités autres que le spectacle.
 
Principe
 
Pour conclure un bail rural, les parties doivent opter :
• Pour un bail à ferme (location d’une exploitation agricole avec paiement d’un loyer appelé fermage),
 
Formalisme
 
Le contrat de bail rural doit obligatoirement être écrit,
• Soit sous seing privé: Acte rédigé et signé par des particuliers,
• Soit par une agence Immobilière
• Soit par acte notarié (obligatoire si la durée du bail dépasse 12 ans).
 
Et il doit être accompagné d’un état des lieux contradictoire dressant l’inventaire et l’état des terres et des bâtiments loués.
 
Exclusions
 
Sont également exclus du bail rural :
• Le contrat de prise en pension d’animaux (une personne accepte pendant une période donnée de loger et de nourrir des bêtes moyennant une rémunération en argent ou en nature).
Le preneur doit respecter certaines obligations, notamment :
• Payer un loyer (fermage)
• Exploiter le bien pour y exercer une activité agricole
• Respecter des pratiques culturales (préservation de la ressource en eau ou des paysages par exemple)
• Obtenir une autorisation écrite et expresse du bailleur pour effectuer tout changement non prévu par le contrat de bail et visant à améliorer l’exploitation.
 
Chaque année, le loyer est actualisé conformément à l’indice national des fermages.
 
Le propriétaire doit respecter certaines obligations, notamment :
• Entretenir le bien loué
• Effectuer les réparations urgentes
• Payer la prime d’assurance contre l’incendie et l’impôt foncier.
 
Le bail rural est conclu pour une durée minimale de 9 ans.
L’engagement perpétuel ou indéfini est impossible.
 
Au terme d’un bail rural d’une durée minimale de 9 ans, et à défaut de congé délivré et dûment justifié, le preneur peut, sauf convention contraire, procéder au renouvellement du bail pour une nouvelle période de 9 ans.
 
Les causes du non-renouvellement peuvent être :
• Le non-respect des conditions d’exploitation et d’habitation
• L’âge du fermier (proche ou ayant déjà atteint l’âge de la retraite, âge légal ou âge du taux plein selon la nature du bail)
• La reprise du bien par le bailleur pour la construction d’une habitation
• La reprise du bien par le bailleur pour son propre bénéfice ou au profit de son conjoint, partenaire pacsé, ou d’un descendant: Enfant, petit-enfant, arrière petit-enfant.
 
En cas de non-renouvellement, le bailleur doit, par acte d’huissier, notifier le congé au preneur 18 mois avant la fin du bail. Toutefois, l’exploitant peut s’y opposer lorsqu’il se trouve à moins de 5 ans de l’âge lui permettant de bénéficier de la retraite à taux plein.
Dès la notification, le preneur a 4 mois pour la contester devant le tribunal paritaire des baux ruraux.
 
La vente du bien immobilier ne constitue pas une cause de reprise ou de résiliation du bail : le vendeur vend son bien occupé.
 
La résiliation d’un contrat de bail rural peut être faite soit par lettre recommandée avec accusé de réception, par acte d’huissier ou bien par voie judiciaire.
 
Cependant, le bailleur et le locataire peuvent mettre fin au contrat à l’amiable. C’est-à-dire que l’exploitant et le bailleur peuvent se mettre d’accord sur les termes de celle-ci (date de résiliation, montant de l’indemnité d’éviction).
 
Le bailleur peut mettre fin au bail en saisissant par voie judiciaire le tribunal paritaire des baux ruraux dans les cas suivants :
• Le locataire commet une faute, par exemple deux non-paiements du fermage après à l’expiration d’un délai de 3 mois suite à 2 mises en demeure par acte d’huissier.
• Lorsque le locataire a eu des agissements de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds loué
• En cas de non-respect par le locataire des clauses visant la préservation de la ressource en eau, de la biodiversité, des paysages, de la qualité des produits, des sols et de l’air, etc.
 
L’amélioration du fonds doit provenir du travail ou des investissements réalisés par l’exploitant. Sont assimilées à des améliorations :
• Les réparations nécessaires à la conservation d’un bâtiment indispensable à l’exploitation agricole ou à l’habitation du preneur,
• Les travaux permettant d’exploiter le fonds en conformité avec la législation et la réglementation actuelle.
 
Le preneur doit demander cette indemnité dans les 12 mois à partir de la date de fin du bail.
 
Si un propriétaire agricole et l’exploitant qui lui loue les terres ou bâtiments (fermier ou métayer) sont en désaccord sur un bail rural, ils doivent s’adresser au tribunal paritaire des baux ruraux dont dépend le domaine agricole.

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